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地主様は底地を自由に売買できます。
土地に借地権が設定されていても、地主様はその所有権を自由に譲渡できます。その際、借地人の承諾は一切必要ありません。借地権の負担付として土地が売買され、土地の譲受人（買主）は借地人との借地関係を引き継ぎます。
貸地整理は、資産の有効活用と相続対策の二つの面から考えて、地主様の相続発生前、つまり生前に行うことが望ましいと言えます。
賃宅地という地主様の筆頭不良資産を生前に退治しておくことは、相続対策の面だけをとらえても、相続税の節税になり、この不良資産を売却換金したり更地化したりして優良資産にすることによって遺産分割が容易になり、かつ売却換金したお金は相続税を納税するための資金ともなります。要するに地主様にとって、生前に貸宅地整理をしておくことは、何から何まで好ましいことなのです。
しかし現実にはこの理屈がなかなか地主様に通じません。地主様によっては「土地はご先祖様からの預かり物なので、私の目の黒いうちは一切売らない」とか「相続税が、多額にかかるなら、その時物納すればよい」などと言います。確かにこの言い分も一理あるでしょうが、土地がいかにご先祖様からの預かり物と言ってみても、ご本人が亡くなった途端多額の相続税納税により土地の全てを子供に引き継がせることはできません。
国にお金が無い中、相続税率は今後どうなるかはまったくの未知数ではないでしょうか？ また相続が発生したら物納すれば良いという言い分も、それらの土地が万一物納不適格として却下されてしまったら大変な事になってしまいます。バブル後、物納の審査は年々厳しくなってきています。先日も、物納申請して4年後に、結局は現金にして欲しいと財務省から強引に要請されたケースが品川でありました。今は国も必死です。
前述のような理由をおっしゃる地主様の本心は、賃宅地が減ると借地人も減ってしまうので寂しくなってしまうという事にあるようです。この辺の地主様の人情部分は私共外部の不動産コンサルタントがとやかく言うべき事ではなく、単に地主様自身の人生観の問題です。こうした地主様は相続税が発生するまで貸宅地には手を付けず仕舞いになってしまう場合が多いようです。
貸宅地を抱えた地主様に相続が発生して一番大変なのはその相続人です。
相続税評価の高い貸宅地には多額の相続税がかかってきます。
相続人が複数いる場合はさらに大変だと思います。貸地には大きさでは測れない価値のバラつきがあり、持分や面積で分ける（共有物分割等）ことは大きな不公平を生みます。
借地人の立場があまりにも強すぎ、今後も戦前からの法律を適用させていくしかない貸地というもののご売却を、どうか真剣にご検討してみてください。
先々のことでも構いません。御一報お待ちしております。 |
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